UP｜北改：失败了？还是距离成功一步之遥？（系列报道之民生篇）
成都 - 城市化的进程在不断快速推进着，而城北也不应掉队！
作为成都市最大的民生项目，北改让这些曾经是城市中 最 “ 老 ” 的片区 ，摇身变为 城市新地标 ，提升了片区居民生活品质，城北城市面貌焕然一新，还让片区土地升值，也令这里的楼市持续升温，价格平稳上升，成交量持续上扬，越来越多的人选择住在城北 ...
NO -1 旧城改造
四年北改，全面推进旧城改造，通过实施 棚户区、城中村改造 和街区及院落整治等旧城改造项目，加快推进 企业自主改造 ，城北城市空间得到有效整合，旧城改造累计整理国有土地 9225亩 ，拆迁建筑面积约600万㎡，涉及住户约 3万户 ，上市土地8446亩，房屋开工面积约2100万㎡，竣工面积1100万㎡，城北已经成为成都经济社会发展新引擎 ...
来自成都市北改办的资料显示，2016年 “ 北改 ” 区域计划实施项目741个，计划完成投资600亿元，力争达到800亿元。全年预计完成拆除建筑面积约110万㎡，拆迁土地约1200亩；拟上市土地约3500亩，预计上市资金260亿元；预计 新开工建筑面积580万㎡ （住宅370万㎡、商业210万㎡）。
“ 北改 ” 自推进以来，一直把棚户区改造作为重中之重，实行有机更新，宜改则改，不搞大拆大建，充分尊重民意，发挥群众主体地位和作用 ...
曹家巷棚户区，因为 “ ‘ 北改 ’ 第一改 ” 而全国闻名，央视记录下自治改造的全过程，连续八天播出《曹家巷拆迁记》，在全社会引起了强烈反响，被称为 “ 在全国旧城改造中具有样本价值 ” 。可以说搞懂了 “ 曹家巷拆迁 ” ，就搞懂了中国的旧城改造，要谈北改，就得提无论如何绕不开的曹家巷 ...
曹家巷是位于成都中心城区的最大危旧房棚户区，位于成都北一环，毗邻马鞍北路、府青路，总面积约198亩，共有各类型房产3756套(间)，居民3364户，14000余人，土地产权登记包含四川华西集团所属企业省建三公司、省建机司约117亩，四川省建筑医院等5家整合单位以及西南石油管理局宿舍、马鞍南苑小区等私产共约81亩。要改造曹家巷， 成本高、诉求多 ，企业和政府拆了10年都拆不动 ...
借着成都市 “ 北改 ” 工程的契机，金牛区再次提出曹家巷拆迁改造，并且开始探索一种新模式——居民自治改造。2012年2月7日，改造启动。3月5日，自改委成立， 确立“双百”方针，即100天内，100%签约，拆迁改造才能进行 ...
6月16日签约100天时，签约率为99.2%，仅余27户未签约。经过讨论，“双百”方针松动了一处，签约期再延长30天 ...
截止7月15日24：00，除马鞍南苑一栋12户外，曹家巷一、二街坊，整合单位，马鞍南苑二、三栋签约率均已达100%。自改委向项目指挥部提出了适当调整改造范围和暂不改造马鞍南苑一栋的申请，并获得通过 ...
9月18日曹家巷开始拆除，十年拆不动的曹家巷这一次真的拆了 ...
2013年2月26日，曹家巷拆迁方案出台了，居民们可以选择 货币终结、异地安置和原地返迁 三种补偿方式。根据方案，政府给予了棚户区政策倾斜，政府对面积小于30㎡的居民给予了30㎡的托底保障。曹家巷周边地区的二手房均价在8000元/㎡左右，再加上搬迁过渡费、装修补偿、搬家补助等其他费用，拆迁后曹家巷的居民不仅可以提升住房面积，还能拿到一笔补贴。同时积极推动土地上市，启动原地返迁公寓等新项目的建设，2014年6月，地块成功挂牌成交 ...
如今选择异地安置的居民已住进环境优美、设施齐全、宽敞整齐的安置小区（泉水人家、清溪雅筑和、东洪广厦），原址则是一片繁忙的工地，这里正在建设成都内环最大综合体项目恒大曹家巷广场 ...
项目西侧为 返迁公寓曹家巷恒大雅苑 ，即将封顶，北侧为对外销售的商品房，南侧工地正在做基坑施工，将建起涵盖电梯公寓、酒店、写字楼、商场和步行街的城市综合体，紧邻的三号线红星路口站正在做最后的收尾工作。售楼部以后会成为项目的会所，红墙红瓦，代表着成都这座城市对曹家巷这片红砖房的历史记忆 ...
返迁公寓曹家巷恒大雅苑
商品房正在建设，近处的基坑为项目商业部分
项目销售中心的红房子很有年代感
旁边的曹家巷一枝花 “ 明婷饭店 ” 新店依然火爆
绿水青龙项目位于成华区青龙街办辖区，涉及昭觉寺横路（2.5环）两侧、川陕路出城右侧，向北、向西抵动物园和昭觉寺。项目规划改造面积约 345亩 ，拆迁户数396户，2012年，成华区仅用150余天时间就全面完成319户私产住户、72户公产住户、5家企业的房屋征收工作，实现了“零强拆、零投诉、零非访”，打造了“北改第一征”土地征收样板工程。
按照规划，绿水青龙地块将打造成绿水青龙商贸城，预计规划建设成近80万㎡的大型城市商贸综合体。但“绿水青龙”项目严重缩水，现更名为“昭觉寺北片区地块项目”，分为99亩和8亩的两个地块。
UP君在现场看到，占地面积约38亩，20万㎡的北城首席游园式商业综合体 招港·青龙广场已经启动建设，包括高层办公、商务酒店、高层公寓以及商业步行街，携手永辉超市。
由于成绵高架、川陕路高架、三环路将该区域分割为一个岛状空间，致使该区域与周边区域联系相对较弱。根据规划，将迁走昭觉寺汽车站，周边建设六座天桥，使得该区域能与周边更加紧密。现阶段，天桥依然没有，昭觉寺汽车站仍健在，周边交通流量大，但区域内与外界沟通仍不顺畅。
而项目外围，城市建设如火如荼。位于中环路与川陕路交汇处，建筑面积约55万㎡的 南国·泛悦城市广场 ，正拔地而起，为昭觉寺片区最大城市综合体项目，引入了家乐福，旁边还有建筑面积约8.5万㎡，包括四星级酒店、公寓、商铺的综合体 诺亚方舟 。从川陕立交到高笋塘一线，商场可谓遍地开花，依次分布了 熊猫生活广场 ，华润万家超市所在的 华润·熙悦广场 、金科·星耀天都 综合体、瑞安·城中汇 的综合体。
显而易见，昭觉寺片区并没有将宝押在曾经的“绿水青龙”上，而是依托即将开行的地铁3号线，昭觉寺、动物园、海滨公园等文化旅游资源，在更大范围内吸引知名城市商业综合体、文化旅游品牌开发企业投资，共同打造昭觉寺文化旅游商贸区。
招港·青龙广场已经启动建设
昭觉寺汽车站正常营运
南国 · 泛悦城市广场正在建设中
综合体诺亚方舟即将封顶
路的右侧为熊猫生活广场和华润·熙悦广场
金科 · 星耀天都综合体，进度很快
相比棚户区，城中村的规模更大，人口密度大，人员更复杂，基础建设底子更差，街巷狭窄，市政设施落后，房屋错综复杂，低矮破旧，污水横流、垃圾遍地，脏、乱、差现象随处可见，消防隐患严重，居民改造意愿很强烈。
金牛区营门口街道茶花片区，即茶店子、花照村城中村改造项目，方圆面积有 1000余亩 ，是整个西北方向出城的出口处，由于地理位置特殊，流动人口多，共有居民及外来人员近4万人，堪称城北面积最大的“城中村”。
茶花片区征地拆迁涉及企业及农户分别为388家和1008户，这里的房屋主要是农民自建房，茶店社区通过村民代表大会决定分配方案，充分依靠村组两级组织进行动员宣传，起到了很好的带动作用，搬迁居民 全部选择原址返迁 。
“锦西人家”安置房是茶花片区改造项目的安置房小区之一，总投资7.025亿元，规划用地面积102亩，总建筑面积28.9万㎡，其中安置房面积20.2万㎡，其所有配套、绿化都按商品房标准建设。
UP君看到，锦西人家共四期小区，百米高度的电梯公寓在周边一片多层建筑的簇拥下很打眼，外观清新、环境优美、功能完善。道路宽敞，距离九里堤公交站很近，交通四通八达，还配套有幼儿园、农贸市场。
按照规划，这里会建设成1100亩，集商业、城市综合体、居住于一体的城西北新中心、 “花园中的城市超级街区” ，随着金牛大道的改造、2.5环的贯通，金牛公园的建成，这一目标正在慢慢实现 ...
锦西人家小区内部
锦西人家漂亮的建筑与街景
金牛区金牛坝路附近的跃进村，是成都中心城区最大的“城中村”，面积超762亩，加上流动人口，有近2万人 ...
这里东邻华侨城纯水岸，西至金牛大道，南临北三环，北靠金牛宾馆，全是高大上的项目，而它就隐藏在其中，低矮的两层砖房在周围的高楼大厦的包围下，显得如此突兀。一跨进跃进村，时间仿佛倒流 ……
今年3月，曾被居民们戏称为“稀烂第一村”的跃进村，已正式启动拆迁工作，预计 2017年启动城市建设 ，将变身 城西北文化艺术高地 ，保留原有街巷格局肌理的同时，为街巷注入艺术体验，增添精品手工坊、创意画廊等文化艺术主题体验店，融入艺立方，与沿三环的欢乐秀、空中花园、金牛宾馆、易园和影视学院串联，形成可参与、可体验的 主题游憩集群 。该片区附近的金凤凰大道、华严路、商贸大道等14条道路也将进行改造。
被高楼大厦包围的跃进村
单位自主改造是“北改”的重点和难点，也是“北改”政策支持力度最大的项目，政府对在“北改”区域内项目规划建设指标、土地利用、报建费减免等作出优惠规定，充分让利于民，使更多的企业参与旧城改造。
自上世纪50年代以来，中铁二局在成都市西北建立了指挥机关和后勤基地，被誉为 “ 铁半城 ” 。60多年的风吹雨打，“铁半城”风光不再。
2013年8月，中铁二局启动通锦路片区旧城自主改造，这是中铁二局五大片区（通锦路、铁路新村、沙湾、西一环和马家花园宾馆）旧城改造中第二个项目。占地面积200余亩，总搬迁面积约18万㎡，涉及住户1070户，人口3000余人，搬迁面积约8万㎡；单位16家，搬迁面积约10万㎡。中铁二局制定了 “ 就近安置、异地安置、就近+异地安置、货币补偿 ” 四种搬迁方式供住户选择，除利用2011年已建成的金牛区九里堤东路238号（五合苑）异地安置房7.4万㎡安置住户外，还在通锦路13号建设原地安置房，并于2014年启动建设。另外，中铁二局在金牛区金牛高科技产业园建设4.2万㎡办公房，安置6家单位。
通锦桥项目东面是安置小区 通锦坊，建筑面积9万㎡，包括两栋高层住宅和一栋三层的商业建筑，目前正在基坑施工，预计2018年交房。据了解，这里将安装物流网和节能设施，以后居民上班的时候也可以控制家里电器，打造 成都首个智能小区 。
铁半城横跨一环内外的约500亩土地将由中铁二局和滕王阁地产（成都代表作：鹭岛国际社区、金沙鹭岛等）共同开发 中铁鹭岛艺术城 ，中铁二局主要负责工程，滕王阁负责打造产品。
项目西面一环内侧地块是艺术城一期，会打造成为包含豪宅与商业街的城市综合体，从效果图可以看到，中庭是类似于鹭岛商业街的 川西民居版商业街 ，融合餐饮、艺术等业态。UP君只能说，旧城改造能改到这格调，真的是“大跃进”啊，全新的“铁半城”居然会有这么温柔旖旎的一面。
随带说一句，2015年7月15日，成都考古队近日在通锦坊建设工地挖掘出土一 唐代生活遗存 ，估计是五代时期的万佛寺，也算是北改的意外惊喜吧。
通锦坊正在进行基坑施工
通锦坊发掘现场
中铁鹭岛艺术城项目现场
中铁鹭岛艺术城商业街效果图
成都铁路局人北片区棚户区自主改造项目（一期）位于市政府确定的“北改”核心区域及“两轴四片”重要节点，东临人民北路，西至北站西二路，南至一环路北二段，北至二环路北二段，总占地面积约320亩，总建筑面积29万㎡。拆迁片区涉及住户约2600户以及成都铁路局、金牛区纺织市场等单位13家。项目二期为160亩，稍后也将启动拆迁。
UP君看到，该项目区域内房屋大多数起建于上世纪五六十年代的红砖房，怀旧气氛很浓，但基础设施老化、配套落后、安全隐患等问题突出。内部遍布各类老旧宿舍、学校、农贸市场、酒店等，人员复杂，管理落后，环境很差。
今年3月，片区居民100%同意实施棚户区改造，采用两种安置方式，分别是就近安置和货币终结。目前片区内的住户正陆续搬离，预计6月启动拆迁。而在地块南面，成都铁路局的办公大楼正在修建，据了解以后将作为调度及办公使用。
未来，人北片区将按照 “小街区规制” 进行提升改造，增设 两条对外开放的南北向道路 ，提升片区交通承载能力，减少附近市民半小时的“绕圈圈”烦恼。还将新增一处“中央公园”，沿北站西二巷道路两侧打造 30米宽的连续开敞的绿地空间 。同时， 保留苏式教学楼和红砖双子院 等特色文化资源，结合区域传统的设计、印刷等产业基础，形成既保留传统风貌，又具备现代艺术体验的商业街区。
成都铁路局人北片区棚户区鸟瞰
棚户区内市场
正在建设的成都铁路局办公用房
南丰片区位于新都区大天路以南、北星大道以西，面积约2.8平方公里，是一个历史较长的 老旧工业片区 ，片区内工业厂房与居民住宅犬牙交错，交通设施欠缺，公共配套设施匮乏，城市管理混乱，片区改造刻不容缓。
新都区采用了以 “土地资源变资本、股本参与改造 ” 的旧改新模式，鼓励区域内企业进行自主改造，目前南丰片区通过自主改造的方式完成拆迁23家工业企业，土地面积约520亩，建筑面积约28.3万㎡。
特困企业成都华通机床厂成为第一个自主改造企业。按照“北改”政策和新的城市规划，原来的工业用地调整为住宅用地，进行商品房开发；同时在土地出让金缴纳上按照政策给予优惠。按照红利递减原则，华通公司获得了最大的优惠。
华通公司在原址新建约4.9万㎡的住宅小区 丰瑞·玺悦城 ，并配建一所约4000㎡的社区级幼儿园，项目于2012年12月开工，2014年11月竣工。目前，已经入住，还在进行尾盘销售，卖房资金不仅可以解决企业职工的问题，也让企业转型有了资金基础。北新上锦 （旭尧投资）、北城首座（俊华标牌）、恒辉床饰等自主改造项目，也在建设中。
南丰大道正在升级改造，将为住户提供更好的出行条件。东风渠也得到了治理。挺拔的楼宇，绿意盎然的环境，新都区“北改”范围内的南丰片区，完全一幅新气象。
丰瑞·玺悦城已入住
北新上锦主体封顶
南丰大道正在改造
东风渠碧波荡漾
南丰片区的城市风貌
NO -2 公建配套
“ 北改 ” 既改旧城，又注重整体区域环境配套和形态、业态、生态、文态融合，实行产城一体。按照公建配套和城市建设同步实施的理念，在重要节点、主要区域适度超前规划和实施公建配套建设，着力建好学校、医院、幼儿园、公厕、菜市场、停车场等与群众日常生活息息相关的公建配套设施。2016年将推动90余个公建配套项目全力开工，实现投资20亿元 ...
北改期间，各区加快学位紧缺片区公建学校的建设，并对中小学校点布局进行调整和优化，在教育项目上规划中学68处，小学119处以及配套类项目133个，已完成投资261亿元，已实施建设 中学29处 ，占规划比例42.6%；建设 小学94处 ，占规划比例79.0%。这些高标准、高起点的优质学校，让片区功能更加完善，教育水平上了一个新台阶。
北改第一个公建配套幼儿园——锦西幼儿园
目前成都主城区最大的小学——海滨小学
凤凰山片区 北改首座新学校——韦家碾小学
成都实验中学青龙校区
石室初中青龙校区
“ 北改 ” 启动至今，在生态建设上，以三湖三山为载体，打造18座大型公园，目前已形成凤凰山公园、新都香城湿地公园等9座大型公园，生态项目共涉及27个，总投资50亿，目前已完成7亿元 ...
关于熊猫—北湖片区的规划，UP君真的很迷茫啊，随时在变，从来没真正动起来过。
2013年的规划是，水域面积为541亩的北湖，将启动扩容，面积将比现在大6倍，达到 3700亩 ，同时新北湖还将从成华区 “ 扩张 ” 到新都区 。
2014 年提出成都北湖熊猫湿地的旗号，还要建 2万㎡ 露营区
2014年北湖规划图
2016年则提出，加快 “ 熊猫北湖国际旅游休闲区 ” 整体打造，以北湖熊猫、一里塘石岭、北湖和秀三大片区为重点，着力推进熊猫小镇、风情小镇等项目，促进北湖建设 ...
据了解熊猫小镇城市设计方案已基本完成，城北将以熊猫基地为依托，把北湖区域规划建设与“大熊猫”旅游度假区世界名片相结合，全新塑造独具特色的“北湖印象”，包括 复地、鲁能 都对这一区域的打造有意向。
UP君到现场去看到的情况却是这样的……
道路被封
曾经的农家乐只剩残垣断壁
娱乐设施沉入水底
基础设施破坏严重
也就是在几年前，北湖还搞得红红火火，本以为乘着 “ 北改 ” 的春风，它应有更大作为，却没想到废弃到这种程度，理想与现实，差距真的很大啊 ...
锦门位于绕城高速三河场出口原三河老场镇，占地近300亩，建筑面积约22万㎡，以 丝绸文化为主题 ，囊括美食、休闲、旅游商贸和酒店用品产业，全力塑造城北文化历史新名片。
UP君到现场的第一感受就是，哇，好像宽窄巷子，完全就是成都新天地嘛，其街区、建筑再现成都 近百年民国公馆、老字号建筑精华 ，比如劝业场、锦华馆、谢无量公馆等。
虽然修得蛮漂亮，但是招商很不理想，目前仅有十分之一，外围临街的铺面出租出去，引进丝绸文化酒店、丝绸世界、谦祥益（百年老店）等商家，内街静谧得就像一座空城。
倒是靠河岸与公园的茶馆生意不错，与靠天吃饭的农家乐并无二致。配套修建的南丝绸之路纪念公园，环境不错，游玩人员很多，看来，蓝天、绿地、清流，才是老百姓最爱的。
锦门街区外侧
锦门街区内部
锦门街区内部
河边茶座生意不错
靠河的茶馆人气也挺旺
从河对岸的南丝绸之路纪念公园望向商业街
南丝绸之路纪念公园打造得小而美
UP君 - 总结
当UP君穿越三大北改区域，深入北改项目，看到待拆迁的棚户区、城中村让人不禁感叹，成都尤其是主城区居然还有这样的地方存在！对比已经改造好的安置小区、商品房，可谓天差地别，深刻感受到了 北改的必要性和迫切性 。
同时北改区域内旧城改造项目，大多存在 居住人口多、人均面积少、拆迁成本高 的现状，在当前宏观经济下行压力加大的情况下，旧城改造工作的深入推进受到影响。
社会投资参与 “ 北改 ” 仍然处于比较谨慎的状态，社会资金投入不足，项目投资 进度较为缓慢，项目的推进滞后预期目标任务，实际投入资金较计划投资有较大差距。
而且即便项目建设起来，其商业的运作更是一项持久而艰巨的任务，准确地说，北改只是为城北城市现代化开了一个头，北改之路，道阻且长 ……
下 一 期
我们将以北改产业布局为主题
对老旧市场调迁改造进行调查
深入到重点项目，了解它们的经营现状
北改是否成功，市场方与商家最有发言权
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责任编辑：Comet
美编：Fiona & Comet
总监： Kang Ta
资料来源：北改办 / 华西都市报 / 成都商报 / 四川日报 / 成都日报 / 成都晚报 /央视
图片来源：UPchengdu & 网络
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